I. CÁC HÀNH VI BỊ CẤM TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 xác định các hành vi sau đây là những hành vi bị nghiêm cấm:

 (1) Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.

(2) Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng 10 năm một lần, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng 5 năm một lần, riêng kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được xây dựng hàng năm. Để Nhà nước có thể thực hiện được các mục tiêu trên thì người sử dụng đất cần sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

(3) Không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích. Đất đai là một loại tư liệu sản xuất quan trọng. Nếu như người sử dụng đất có đất mà không sử dụng thì đó chính là hành vi trực tiếp gây lãng phí đất đai. Sử dụng đất không đúng mục đích là việc người sử dụng đất không sử dụng đúng theo mục đích đã đăng ký với Nhà nước. Việc sử dụng đất không đúng mục đích vừa gây khó khăn cho quản lý nhà nước, đồng thời cũng có thể là hành vi gián tiếp gây lãng phí đất đai.

(4) Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. Hành vi này được thể hiện cụ thể như tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn; tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở…

(5) Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân. Với mục đích hạn chế tích tụ đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp - loại đất sản xuất đặc biệt quan trọng, pháp luật đất đai đặt ra quy định về hạn mức nhận chuyển quyền đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hạn mức nhận chuyển quyền cụ thể đối với từng loại đất được quy định tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Các hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nằm trong hạn mức này. Hành vi tự ý nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền theo quy định của pháp luật có thể bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật; đồng thời buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền vượt hạn mức do thực hiện hành vi vi phạm trên.

(6) Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đăng ký sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động theo quy định tại Điều 95 Luật đất đai năm 2013 là hoạt động bắt buộc đối với người sử dụng đất, nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Người sử dụng đất không thực hiện đăng ký đất đai có thể bị áp dụng hình thức phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền.

(7) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác trong xã hội sử dụng và các chủ thể sử dụng đất có nghĩa vụ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

(8) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai. Các hành vi bị cấm không chỉ được quy định với người sử dụng đất mà còn được quy định đối với người quản lý trong lĩnh vực đất đai, bởi lẽ các sai phạm không chỉ xuất phát từ hoạt động sử dụng đất mà còn có thể xuất phát từ hoạt động quản lý. Nếu như các hình thức trách nhiệm chủ yếu được áp dụng đối với người sử dụng đất là cảnh cáo hoặc phạt tiền thì người lợi dụng chức vụ, quyền hạn để là trái quy định về quản lý đất đai còn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự đối với hành vi của mình.

(9) Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật. Hành vi không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác có thể bị phạt tiền đến tối đa 3.000.000 đồng căn cứ theo tính chất của hành vi vi phạm.

(10) Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhà nước bảo đảm quyền cho chủ thể sử dụng đất hợp pháp nhưng các quyền đó phải nằm trong giới hạn, bảo đảm không xâm phạm đến quyền của chủ thể sử dụng đất hợp pháp khác. Người sử dụng đất không được thực hiện những hành vi như đưa chất thải, chất độc hại, vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác, đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác…

II. CÁC QUYỀN CHUNG CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật đất đai 2013. Theo đó, người sử dụng đất có các quyền cơ bản sau:

(1) Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đây là một trong những quyền rất quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước - với tư cách là chủ sở hữu đất đai đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất cho sử dụng. Mặt khác, GCNQSDĐ còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi người sử dụng đất được phép thực hiện (ranh giới sử dụng đất, thời hạn và mục đích sử dụng…).

Về mặt khái niệm, GCNQSDĐ là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại. Đó cũng là điều kiện để họ được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và là cơ sở pháp lý chứng minh của họ khi cần Tòa án giải quyết tranh chấp về đất đai. Như vậy, GCNQSDĐ vừa chứa đựng nội dung pháp lý, lại vừa chứa đựng nội dung kinh tế.

Những chủ thể sử dụng đất đai hợp pháp sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn xét và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng ổn định, được Ủy ban nhân nhân xã, phường, thị trấn xác nhận. Đây là một quyền vô cùng quan trọng bởi lẽ GCNQSDĐ sẽ là cơ sở thiết yếu cho chủ thể quyền trong việc được hưởng những quyền và lợi ích khác.

(2) Quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

Lao động và thụ hưởng thành quả từ chính lao động ấy là điều mang tính tự nhiên về mặt xã hội. Tuy nhiên, quy định cũng có ý nghĩa nhất định, nó thể hiện sự ghi nhận của pháp luật, thể chế hóa thành một quyền năng, từ đó, sẽ được bảo đảm thực hiện bằng pháp luật.

Thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất là những sản phẩm lao động hoặc đầu tư của người sử dụng, gồm:

+ Những tài sản gắn liền với đất như: nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng...

+ Khả năng sinh lợi, lợi thế được tạo nên trong quá trình sử dụng đất như cải tạo, khai phá, san lấp, tôn tạo...

+ Sản phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi.

Người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật bảo hộ quyền hưởng một cách tuyệt đối tất cả thành quả lao động và đầu tư trên đất được giao.

(3) Quyền được bảo vệ và nhận lợi ích từ hoạt động của Nhà nước, gồm:

+ Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp mang lại.

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

+ Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

III. NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Các nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. Nghĩa vụ của một chủ thể được xác định dựa trên việc hướng đến đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho chủ thể khác, bao gồm cả Nhà nước, xã hội và những người sử dụng đất khác. Với 07 khoản theo quy định của Điều 170, có thể phân chia một cách tương đối thành các nhóm nghĩa vụ sau:

Thứ nhất, để bảo đảm cho hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, người sử dụng đất có nghĩa vụ:

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Thứ hai, để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể khác, người sử dụng đất có nghĩa vụ:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không,

- Bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thứ ba là liên quan đến bảo vệ môi trường, người sử dụng đất có nghĩa vụ: Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.